Individuare un terreno ampio, pianeggiante e ben esposto al sole non significa necessariamente aver trovato il sito giusto per realizzare un impianto fotovoltaico.
Nello sviluppo di impianti fotovoltaici di media e grande taglia, la qualità di un’area dipende infatti dall’interazione di diversi fattori: possibilità di connessione alla rete elettrica, fattibilità autorizzativa, vincoli territoriali e paesaggistici, caratteristiche catastali e urbanistiche, morfologia, geologia, accessibilità e sostenibilità economica complessiva del progetto.
Per questo motivo la fase di screening preliminare è uno dei momenti più importanti dell’intero processo di sviluppo.
Due terreni confinanti, apparentemente molto simili, possono infatti portare a risultati completamente diversi: uno può consentire lo sviluppo di un progetto economicamente sostenibile, mentre l’altro può presentare criticità tali da renderne poco conveniente – o impossibile – la realizzazione.
1. Disponibilità dell'area e sostenibilità economica
La prima verifica riguarda naturalmente la disponibilità giuridica del terreno.
A seconda della struttura dell'operazione, lo sviluppatore può procedere attraverso l'acquisto dell'area oppure mediante strumenti contrattuali che consentano di acquisirne la disponibilità per il periodo necessario alla costruzione e all'esercizio dell'impianto, come il diritto di superficie.
Ma il prezzo per ettaro, da solo, dice poco.
Un terreno apparentemente conveniente può diventare molto costoso se richiede opere di connessione importanti, lunghi cavidotti, interventi sul terreno, opere idrauliche o procedure autorizzative particolarmente complesse.
Al contrario, un'area con un valore iniziale superiore può risultare più interessante se presenta caratteristiche favorevoli sotto il profilo autorizzativo, infrastrutturale e tecnico.
La domanda corretta, quindi, non è semplicemente “quanto costa questo terreno?”, ma piuttosto:
“quanto costa sviluppare, autorizzare, connettere e costruire un impianto su questo terreno?”
È questa valutazione complessiva a determinare il reale valore energetico dell'area.
2. Connessione alla rete: uno degli elementi decisivi
La possibilità di immettere in rete l'energia prodotta è uno dei fattori che maggiormente condizionano la fattibilità di un progetto.
La distanza da cabine primarie, stazioni elettriche e infrastrutture di rete può incidere sensibilmente sui costi. Tuttavia, essere fisicamente vicini a una cabina non significa automaticamente poter ottenere una connessione semplice o conveniente.
Occorre considerare anche il livello di saturazione della rete e le altre richieste di connessione presenti nella stessa zona.
Terna mette a disposizione Econnextion, piattaforma che consente di visualizzare la distribuzione delle richieste di connessione degli impianti rinnovabili, arrivando al dettaglio regionale, provinciale e comunale. È possibile analizzare numero, potenza, fonte e stato delle iniziative presenti sul territorio.
Per la rete di distribuzione, E-Distribuzione pubblica invece una mappa delle Aree Critiche, con informazioni sul grado di saturazione delle sezioni AT/MT delle cabine primarie.
Questi strumenti rappresentano un importante punto di partenza per lo screening, ma non sostituiscono la procedura formale di connessione e la relativa soluzione tecnica individuata dal gestore di rete.
La valutazione deve quindi considerare non soltanto dove si trova la rete, ma anche come il progetto potrà effettivamente collegarsi ad essa.
3. Permitting: il terreno deve essere autorizzabile
Una delle verifiche più importanti riguarda la compatibilità dell'intervento con il quadro normativo e territoriale.
Il regime delle aree idonee per gli impianti alimentati da fonti rinnovabili è stato oggetto di importanti modifiche normative. Il decreto-legge 175/2025, convertito con modificazioni dalla Legge 15 gennaio 2026 n. 4, ha introdotto nel D.Lgs. 190/2024 una nuova disciplina delle aree idonee e dei relativi regimi amministrativi.
Di conseguenza, prima di impegnarsi contrattualmente su un terreno è fondamentale verificare quale disciplina sia applicabile al sito e alla specifica tipologia di impianto.
La verifica autorizzativa deve inoltre comprendere l'eventuale presenza di:
- vincoli paesaggistici e culturali;
- aree protette;
- fasce di rispetto;
- vincoli idrogeologici;
- interferenze con infrastrutture;
- prescrizioni urbanistiche;
- destinazione agricola e relative limitazioni;
- eventuali ulteriori disposizioni regionali e locali.
Un terreno tecnicamente perfetto può perdere gran parte del proprio valore se il progetto presenta un elevato rischio autorizzativo.
Per questo l'analisi del permitting deve precedere l'investimento, non seguirlo.
4. Forma, pendenza e accessibilità
Anche la geometria del terreno incide direttamente sulla progettazione.
Un'area regolare, continua e con pendenze contenute permette generalmente di ottimizzare il layout dei moduli, ridurre le opere civili e sfruttare meglio la superficie disponibile.
Al contrario, appezzamenti molto frammentati, irregolari o attraversati da strade, corsi d'acqua, elettrodotti, metanodotti o altre infrastrutture possono ridurre sensibilmente la superficie effettivamente utilizzabile.
Deve essere valutata anche l'accessibilità.
Durante la costruzione sarà necessario consentire il passaggio di mezzi pesanti, componenti, strutture, cabine e trasformatori. La stessa viabilità dovrà successivamente permettere le attività di manutenzione ordinaria e straordinaria.
I metri quadrati catastali, quindi, non coincidono necessariamente con i metri quadrati realmente utilizzabili per il campo fotovoltaico.
5. Rischio idraulico e idrogeologico
Prima di progettare le strutture è necessario conoscere il comportamento dell'area dal punto di vista idraulico e idrogeologico.
Le cartografie e le disposizioni dei Piani di Assetto Idrogeologico (PAI) permettono di effettuare una prima valutazione della presenza di fenomeni franosi, pericolosità idraulica e altre condizioni che potrebbero condizionare l'intervento.
La presenza di un rischio idraulico non determina necessariamente l'impossibilità di realizzare l'impianto, ma può richiedere approfondimenti specialistici e specifiche opere di mitigazione e gestione delle acque.
Sono aspetti che devono essere conosciuti prima della progettazione definitiva perché possono modificare layout, costi e tempi autorizzativi.
6. Cosa c'è sotto il terreno?
Una volta superate le verifiche preliminari, diventano fondamentali le indagini geologiche e geotecniche.
Il comportamento del sottosuolo influenza infatti la progettazione delle strutture di sostegno e delle fondazioni.
Occorre verificare, tra gli altri elementi:
stratigrafia, caratteristiche meccaniche del terreno, presenza di roccia, falda, capacità portante, drenaggio e possibili fenomeni di corrosività.
Terreni particolarmente difficili possono richiedere differenti soluzioni di fondazione o trattamenti specifici delle strutture metalliche, generando costi non previsti in una valutazione puramente superficiale.
Individuare queste condizioni durante lo screening o la progettazione consente di gestirle.
Scoprirle quando il cantiere è già aperto può invece significare varianti, extracosti e ritardi.
7. Non bisogna analizzare soltanto il campo fotovoltaico
Un errore frequente è concentrare l'analisi esclusivamente sull'area destinata ai pannelli.
In realtà deve essere studiato anche tutto ciò che si trova tra l'impianto e il punto di connessione alla rete.
Il tracciato delle opere di connessione può attraversare strade, canali, corsi d'acqua, ferrovie, proprietà private o altre infrastrutture.
In questi casi possono rendersi necessari attraversamenti, servitù, autorizzazioni specifiche oppure opere tecniche particolari.
La lunghezza e la complessità del collegamento possono quindi modificare in maniera sostanziale l'economia dell'intero progetto.
Il terreno giusto è quello che supera una valutazione integrata
Nello sviluppo fotovoltaico moderno non esiste quindi un unico parametro capace di definire la qualità di un'area.
Terreno, rete, autorizzazioni e progettazione devono essere analizzati insieme.
Una corretta attività preliminare consente di individuare rapidamente le criticità, stimare il reale potenziale dell'area e soprattutto evitare di investire tempo e risorse su progetti che difficilmente riuscirebbero a raggiungere la fase di costruzione.
L'approccio Solarc
Solarc supporta proprietari, investitori e sviluppatori nella valutazione preliminare delle aree destinate alla realizzazione di impianti fotovoltaici, integrando analisi territoriale, progettazione, permitting e gestione delle procedure di connessione.
L'obiettivo è verificare la fattibilità del progetto prima di affrontare gli investimenti più significativi, individuando fin dalle prime fasi vincoli, opportunità e possibili criticità.
Perché un buon progetto fotovoltaico non comincia dai pannelli.
Comincia dalla scelta del terreno giusto.
